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PJL relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement : intervention de Marie-Noëlle Lienemann

Thématique : Urbanisme/logement

Date : 11 septembre 2012

Type de contenu : Intervention

Mme Marie-Noëlle Lienemann :

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, nous sommes heureux d’examiner cette loi, qui est une bonne loi, car elle va faire avancer la cause du logement, contribuer à relancer l’économie et apporter une pierre supplémentaire à la construction du pacte républicain dans nos villes.

Évidemment, cette loi ne constitue que le premier étage d’une fusée que vous nous présenterez ultérieurement, madame la ministre, et qui devra nous permettre de refonder complètement la politique du logement dans notre pays. Vous avez déjà engagé des mesures importantes concernant, notamment, la régulation des loyers. Vous nous proposez aujourd’hui des éléments décisifs pour atteindre un objectif ambitieux : construire 500 000 logements par an dans notre pays, dont 150 000 logements sociaux.

Certains de nos collègues ont pu démontrer à quel point d’autres dispositions étaient nécessaires, mais je voudrais rappeler l’importance des mesures qui nous sont proposées, car elles répondent à une triple urgence, sociale, économique et républicaine.

Je ne veux pas polémiquer avec nos collègues de l’opposition sur la méthode retenue. Il faut d’abord s’engager sur les questions de fond, car elles sont importantes. Je soulignerai néanmoins que, si l’on peut constater une certaine vitesse de la procédure, cette vitesse ne peut être assimilée à de la précipitation. En effet, les groupes de l’actuelle majorité présidentielle ont travaillé, dans cet hémicycle, en affrontant l’ancienne majorité lors de la discussion de propositions de loi ou lors des débats budgétaires, sur bon nombre de dispositions qui sont aujourd’hui concrétisées dans ce texte.

Je voudrais tout d’abord répondre à une question centrale : quel est le degré d’urgence en matière de construction de logements, et notamment de logements sociaux ?

Chers collègues de l’opposition, il me paraît nécessaire, quels que soient les gouvernements qui se sont succédé – je sais de quoi je parle ! –, de tenir un discours de vérité sur les chiffres. En effet, chaque année, nous nous envoyons à la figure le nombre de constructions programmées, réalisées, des comparaisons avec le passé, etc. (M. Philippe Dallier s’exclame.) Je suis quelqu’un de simple et je pense que les Français n’ont cure d’entendre des gens se jeter à la figure des chiffres qu’ils ne sont pas capables de vérifier.

Retenons donc des indicateurs simples : combien existait-il de logements HLM en France il y a dix ans ? Quatre millions. Combien sont-ils aujourd’hui ? 450 000 de plus, seulement !

Cela signifie que l’on en a construit, en moyenne, 45 000 par an ! C’est un énorme problème ! (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste et du groupe écologiste.)

Ensuite, si l’on examine les logements construits, ils l’ont été essentiellement grâce à des prêts locatifs sociaux, ou PLS, – en tout cas dans une proportion de plus en plus importante. Or chacun sait bien que, pour utile qu’il soit dans un certain nombre de secteurs, et en particulier dans les centres-villes et les secteurs en tension, ce dispositif ne répond pas au plus gros de la demande,…

. … car les deux millions de demandeurs de logement ont, pour la plupart, des revenus inférieurs au seuil du prêt locatif aidé d’intégration, le PLAI. (Applaudissements sur quelques travées du groupe socialiste.)

Je ne rappelle pas ces éléments pour le seul plaisir de la négation : ils sont la concrétisation d’une politique économique et d’une situation sociale dramatique. Si nous ne répondons pas aux besoins de cette population, nous connaîtrons non seulement un énorme problème de cohésion sociale, mais aussi un problème économique, parce qu’elle paie trop cher pour se loger : du coup, son pouvoir d’achat, au lieu d’être utile à l’économie réelle, en soutenant la consommation et la production française, est capté par la rente immobilière, les études le montrent !

En trente ans, le prix du foncier, en France, a augmenté de 700 % ! C’est ce que l’on appelle la rente immobilière et foncière ! (M. Yves Rome applaudit.) Aucun autre placement, fût-il boursier, n’a atteint un tel rendement !

 

Je ne souhaite pas décapiter ce système, mais notre cible prioritaire, vous l’avez compris, madame la ministre, doit être la construction de logements adaptés aux besoins des Français. (Bravo ! et applaudissements sur plusieurs travées du groupe socialiste et du groupe écologiste.)

Dans la période que nous avons connue, deux tiers des logements produits correspondaient à la demande du tiers supérieur des revenus. Un tiers seulement de la production répondait aux besoins des deux tiers de nos concitoyens. Il faut rééquilibrer la donne et mettre notre production en adéquation avec les besoins réels des Français.

Mes chers collègues, je souhaite aborder devant vous un sujet auquel je suis très sensible. Il se trouve que mes responsabilités au sein du mouvement HLM m’amènent à travailler surtout avec des coopératives d’HLM qui s’occupent de l’accession sociale à la propriété, dont je suis un ardent défenseur.

Or je constate justement que, au cours des cinq dernières années, il y a eu une hémorragie terrible de l’accession à la propriété pour les salariés et les foyers gagnant moins de 2,7 à 3 SMIC : 100 000 accédants disparaissent chaque année. Dans les années 2000, environ 240 000 foyers gagnant moins de 2,7 SMIC accédaient à la propriété ; l’année dernière, il y en avait moins de 100 000.

En effet, votre politique dite « d’accession à la propriété » a été destinée aux riches, aux plus aisés…

… et non aux primo-accédants ou aux catégories modestes. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste, du groupe CRC et du groupe écologiste.)

Oui, l’accession sociale à la propriété doit être relancée, mais elle ne le sera pas au détriment du locatif social : l’un et l’autre sont nécessaires.

Une personne en accession à la propriété qui était venue nous voir dans notre permanence défendait mordicus  qu’il ne fallait pas réaliser de logement social. Elle avait oublié que, le jour où elle divorcerait, son salaire ne lui permettrait plus de faire face à du logement privé.

Nous avons donc besoin des deux !

Nous traitons aujourd'hui du locatif. La question du foncier est fondamentale. Elle correspond à 20 %, voire à 40 % dans certains secteurs, du prix du logement. Donc, à l’évidence, chaque fois que l’on peut baisser le coût du foncier pour le logement social, c’est une forme d’aide à la pierre favorisant la réalisation de logements. (Mme Maryvonne Blondin et M. Jacky Le Menn opinent.)

L’engagement du Président de la République était clair : mettre à disposition – gratuitement pour la part de logement social – les terrains pour permettre la réalisation d’opérations qui, dans bien des cas, doivent être mixtes. À l’évidence, lorsque les terrains sont importants, nous ne sommes pas favorables aux ghettos, qu’ils soient de riches ou de pauvres.

Sur la décote, madame la ministre, vous avez entendu les propositions de notre rapporteur. L’annonce d’une mise à disposition des terrains ne date pas d’hier. Il existait même une décote, mais il est vrai que tout change lorsqu’une partie de cette décote est de 100 % pour le logement social !

Par nos amendements, nous allons surtout veiller à nous assurer que les uns et les autres ne puissent pas jouer la montre en espérant des changements ultérieurs. Toutes les dispositions que nous allons prendre veillent à accompagner la pression législative et la pression politique exercée par ce gouvernement, afin que, en lien notamment avec les collectivités locales, qui sont souvent demandeuses, nous puissions réussir ce beau défi, et en particulier les objectifs chiffrés que vous avez indiqués, madame la ministre.

On ne spolie pas l’État lorsque les terrains publics sont mis gratuitement au service du logement social. Je vous rappelle que c’est déjà le cas dans les collectivités et départements d’outre-mer. (M. Yves Rome opine.) Du point de vue juridique, il n’y a donc pas de spoliation. C’est d’ailleurs une évidence ; l’État ne peut pas être schizophrène : lorsque le foncier est très cher, l’État doit prévoir beaucoup d’aide à la pierre pour équilibrer les opérations. Il est plus judicieux de consacrer directement les aides au foncier : c’est plus rapide, moins cher et bien plus efficace. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste – M. le président de la commission des affaires économiques et M. Joël Labbé applaudissent également.) S’agissant des établissements publics, ce ne sont évidemment pas RFF, la SNCF ou d’autres qui vont financer le logement.

Par ailleurs, les terrains disponibles aujourd'hui, quasiment tous bien situés du point de vue des prix de l’immobilier, ont bénéficié à plein de la spéculation immobilière !

 

Ils ont d’ailleurs contribué à l’entretenir, car la rareté des terrains dans ces territoires pour le logement social a favorisé le renchérissement du prix du foncier moyen, notamment au regard du prix des Domaines.

Si l’État, puissance publique, qu’il soit de gauche ou de droite, imagine que l’on va financer le service public avec la spéculation immobilière, c’est dangereux !

 

 Il est fondamental de rééquilibrer la donne. À cet égard, il n’est pas scandaleux que certains établissements publics mettent gratuitement des terrains à la disposition du logement social alors même qu’ils ont largement bénéficié de la spéculation.

Je vous cite l’exemple que notre collègue maire d’Audincourt, Martial Bourquin, a donné ce matin. La situation est la même pour la Ville de Paris. Dans bien des cas, les établissements publics demandaient quatre, cinq, six voire dix fois le prix d’estimation des Domaines !

 

Dès lors, soit la collectivité acceptait de payer en espérant construire du logement cher afin de compenser, soit elle devait renoncer. Si la collectivité acceptait, les prix des terrains alentour montaient, car, comme vous le savez, les Domaines prennent comme référence les transactions effectuées dans le voisinage. C’est donc une œuvre de salubrité pour le logement social et pour une certaine régulation des prix de l’immobilier.

À ce sujet, je voudrais insister particulièrement sur la loi SRU. Tout se tient ! Si nous voulons construire massivement du logement dans notre pays, il est clair que nous devons le faire partout (M. Yves Rome applaudit.) et que nous ne pouvons plus accepter que certains ne s’y soumettent pas. D’ailleurs, de ce point de vue, je ne suis pas aussi ardente que d’autres sur les zones dites « tendues ».

Une zone est dite tendue lorsque le marché est tendu. Or il existe des zones où le marché n’est pas trop tendu, mais où la situation sociale est tellement catastrophique que seul un logement social adapté peut y répondre.

Si les priorités de l’État ne peuvent pas être totalement dispersées, je veux le rappeler, cela ne peut pas non plus être tout ou rien. C’est donc un équilibre subtil, madame la ministre, qu’il va falloir que vous trouviez.

En tout cas, la loi SRU est claire. Elle permet le saut quantitatif en gardant l’idéal républicain de répartition du logement social sur l’ensemble du pays.

Pour être franche, la loi qui a imposé la première les 20 % de logement social, c’est la loi d’orientation sur la ville de 1989, voilà un quart de siècle ! Mes chers collègues, nous avons commencé en incitant, en promouvant, mais cela n’a pas fonctionné. C’est triste à dire, mais, comme pour les radars sur les routes, ce n’est que le jour où des pénalités ont été instaurées qu’un certain nombre de communes se sont mises à offrir du logement social.

Je veux souligner que des communes qui ne partagent pas nos idéaux politiques ont fait leur devoir.

Il y a dans notre pays ceux qui croient mordicus  au projet républicain, qui pensent, à gauche et à droite, que si nous ne sommes pas capables de réaliser un brassage social dans la société l’édifice même de la République va être affaibli. Et puis il y a ceux qui pensent, les libéraux, d’un côté, la droite dure, de l’autre, que finalement ce n’est pas grave, qu’il faut préserver l’essentiel, les plus favorisés, le cœur de cible.

Je le répète, il y a eu des maires de droite, comme des maires de gauche, qui ont eu du courage. Beaucoup de maires de droite me disent qu’ils n’ont pas de foncier. Comme je suis un peu têtue, je prends ma voiture et je vais voir : et là, je trouve des publicités pour des opérations de luxe qui, elles, parviennent facilement à être réalisées…

Nous présenterons un amendement sur ce point, madame la ministre. Dans certains cas, ne serait-il pas judicieux de réfléchir par opération, au-delà des pénalités prévues en fonction d’un seuil global pour les collectivités et les communes ? J’observe d'ailleurs que de nombreuses communes ont inscrit cette obligation dans leur PLU. La répartition du logement social doit être diffuse pour être réussie.

On peut se demander, madame la ministre, ce qui est pris en compte dans les fameux 25 %. Pour ma part, je balaie tout de suite l’accession sociale à la propriété : où commence-t-elle, où cesse-t-elle d’être sociale ? Vous verrez immédiatement que nous ne nous faisons pas tous la même idée du social en France. Si l’on compte le logement vraiment social, il n’y en a pas énormément.

Pour réussir l’accession sociale à la propriété, je pense qu’il faut mieux la financer plutôt que d’imaginer qu’un quota dans la loi SRU permettra de la promouvoir, car, aujourd’hui, elle n’est pas solvabilisée.

Il faut donc distinguer deux choses : ce qui rend solvable l’accession sociale à la propriété, question qui mérite sans doute d’être posée au niveau du foncier, et le besoin massif de locatif social dans l’obligation de produire du logement. Il faut tenir bon sur le locatif, même si, je le répète, l’accession sociale est un vrai sujet.

Que compte-t-on ? Certaines collectivités détiennent quasiment 100 % de leur quota en PLS. Notre collègue Philippe Kaltenbach reviendra sur ce point dans la discussion des articles. Il convient de prévoir un système de taquets permettant de favoriser le PLAI et de baisser le taux de PLS.

Nous avons déposé un amendement visant à prévoir un minimum de 30 % de PLAI et un maximum de 30 % de PLS. Cela me paraît raisonnable.

Je conclus, mes chers collègues. Oui, c’est un enjeu républicain !  Si la France ne garantit pas à ses concitoyens le droit au logement ou en tout cas ne progresse pas de façon significative sur ce point, si la France républicaine n’est pas capable de faire vivre le brassage social dans les villes, le vivre ensemble, jamais notre pays ne se relèvera correctement de la crise. Aucun pays ne se relève d’une crise économique et sociale s’il ne défend pas ses valeurs. Et défendre ses valeurs, ce n’est pas les proclamer, c’est les mettre en œuvre, dans la ville, dans l’action, dans le quotidien ! Merci, madame la ministre, d’y contribuer !

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