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Valeurs locatives foncières

VALEURS LOCATIVES FONCIÈRES

 

Comme il est de coutume chaque année en loi de finances rectificative, l’article 117 de la loi de finances pour 2011 prévoit une revalorisation forfaitaire des valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales. Le taux de revalorisation est de 2% en 2011 , pour les propriétés non bâties, immeubles industriels et l’ensemble des autres propriétés bâties.

L’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 procède, quant à lui, à la révision des valeurs locatives foncières des seuls locaux professionnels , dont chacun dénonçait, comme pour les locaux à usage d’habitation, l’obsolescence depuis de nombreuses années (les valeurs actuelles de référence datant de 1970).

Cette révision fera l’objet d’une première étape d’expérimentation en 2011 dans 5 départements tests  (Hérault, Bas-Rhin, Pas-de-Calais, Paris et Haute-Vienne ). Suite à un rapport gouvernemental en faisant le bilan, la révision devrait être généralisée, en 2012 à l’ensemble du territoire. Enfin, les bases révisées seront intégrées au rôle en 2014.

Selon la présentation qui en faite par le gouvernement, cette réforme devrait être neutre pour les recettes fiscales des collectivités territoriales et à prélèvement global constant pour les entreprises, grâce à l’application d’un coefficient de neutralisation. Si cette mesure prive de nouvelles recettes les collectivités territoriales, elle n’annule pas pour autant les transferts de charges entre les contribuables.

 

Les principes et modalités générales de la révision sont les suivants :

La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie reste déterminée en fonction de l’état du marché locatif, ou à défaut par voie d’appréciation directe en appliquant un taux de 8% à la valeur vénale . Elle tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée.

Cette évaluation s’effectue en trois étapes, par le calcul de la surface pondérée du local concerné , puis son rattachement à une catégorie de locaux professionnels  (définie en fonction de leur nature et de leur destination), et enfin par l’application à la surface d’un tarif au m². Les tarifs seront déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriété. Pour cela, seront créés, dans chaque département, des secteurs d’évaluation qui regrouperont les communes ou parties de communes, qui présentent un marché locatif homogène .

Des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLF) et des commissions départementales des impôts directs locaux (CDIDL), ( toutes deux composées de représentants de l’administration fiscale, des collectivités territoriales et des contribuables)  seront créées pour mettre en œuvre cette révision.

Elles seront présidées par le président du tribunal administratif territorialement compétent ou un membre de ce tribunal délégué par lui.

Les CDVLF auront la charge d’arrêter les délimitations des secteurs d’évaluation, le classement des propriétés dans les sous groupes ou catégorie, le coefficient de localisation et les tarifs. L’avis consultatif des commissions communales et intercommunales des impôts directs est requis.

Pour permettre cette révision, les propriétaires des biens concernés sont tenus de souscrire en 2012, une déclaration précisant les informations relatives à chacune de leur propriété.

Enfin, afin d’éviter toute nouvelle obsolescence des bases de fiscalité locale, il est prévu un dispositif de mise à jour permanente.

Les tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur d’évaluation seront mis à jour par l’administration fiscale à partir de l’évolution des loyers constatés, chaque année à compter de 2015.

De même, la CDVLF pourra modifier chaque année l’application des coefficients de localisation, après avis de la commission communale ou intercommunale des impôts directs.

Une nouvelle délimitation des secteurs d'évaluation devra être effectuée l’année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux (2021) ou au plus tôt en 2018.

 

Les sénateurs socialistes, apparentés et rattachés , ont demandé à maintes reprises qu’il soit procédé à la revalorisation des valeurs locatives. Si pour cette raison, ils ont été favorables à la revalorisation des valeurs locatives des locaux professionnels, ils ont à l’inverse dénoncé l’absence de réforme pour les locaux à usage d’habitation, privant ainsi les ménages d’une plus grande justice dans l’impôt local. Pourtant, tout le monde s’accorde pour reconnaître aujourd’hui que la taxe d’habitation, mais également la taxe foncière, sont des impôts injustes, du fait notamment de l’obsolescence et de l’iniquité des valeurs locatives sur lesquelles elles sont assises. La dernière révision de ces bases date de 1961 pour le foncier non bâti et de 1970 pour le foncier bâti et la taxe d’habitation. Des actualisations sont intervenues en 1970 pour le non bâti et 1980 pour l’ensemble des propriétés. Depuis lors seuls des coefficients nationaux annuels de revalorisation forfaitaire, sont appliqués annuellement. Face à ce constat d’inégalité, la révision des valeurs locatives des habitations s’impose. Cette réflexion doit néanmoins s’inscrire dans le cadre d’une réforme globale des prélèvements obligatoires, avec notamment une meilleure prise en compte du revenu. Sans attendre une réforme d’ampleur de la fiscalité locale des ménages que le Gouvernement ne cesse de remettre au lendemain, une solution alternative pourrait être de renforcer les dégrèvements de taxe d’habitation dont bénéficient les ménages les plus pauvres. La majorité parlementaire et le gouvernement ont toutefois rejeté cette proposition.